91 نکته در مشارکت درساخت

مشارکت در ساخت

91 نکته در مشارکت درساخت
91 - توصیه شود به جای طمع در میزان مابه التفاوت قرارداد (بلاعوض ، Over) به یک قرارداد کاملا اصولی ودقیق فکر نموده وبا سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریتویک شود.
90 - اساس قرارداد مشارکت در   ساخت بر صداقت ، تعادل و برد طرفین است
89- در املاک کلنگی دارای واحد تجاری اگر واحد تجاری بصورت ملکیت یا حتی سرقفلی به شخص ثالث واگذار گردیده است ، حضور او هم در قرارداد بعنوان مالک ( عین یا منفعت) الزامی است
88- پیش فروش اگر مدیریت شود نه تنها خطری برای پروژه ندارد بلکه شاید به سرعت و کیفیت پروژه کمک نماید ، حق پیش فروش واحدها برای سازنده باید محدود و به نسبت پیشرفت پروژه و همواره کمتر ازمیزان سرمایه وارد شده در پروژه باشد
87- هرگز با بساز وبفروش وارد قرارداد مشارکت در ساخت نشوید
86- ارزیابی سازنده بسیار حیاتی است
85- زیاد بودن تعداد پروژه های در دست ساخت سازنده همیشه معرف توانائی سازنده نیست .زیرا به همان نسبت نیز میزان بدهی نیز افزوده میشود
84- دیده شده بعضی از واسطه های مشارکت در ساخت نمونه سازه های دیگر سازند ه ها را به سازنده معرفی شده نسبت میدهند در این خصوص دقت کنید

83- در قراردادهایی که سهم مالک وسازنده در1 واحد مشترک می گردد ، نحوه بهره برداری زمان و کیفیت فروش ویا حتی اجاره دادن ، با توجه به میزان قدر السهم آنان ، صریحاً در قرارداد مشخص شود.

82- شاید مشاوران املاک واسطه‌های خوبی باشند، ولی قطعا داوران خوبی نمی باشند. داور باید دارای صلاحیت باشد

81- قرارداد نباید فاقد تعادل و متضمن منافع طرفین قرارداد باشد
80- درقراردا د قید شود که آیا در سند قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر

79- صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست.
78- اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
77- اسنادی که نزد صاحب آزانس به امانت گذاشته می شود کاملاً در قرارداد تعریف شود.
76- حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند.
75- از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود.
74- از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود.
73- اگر چکی صادر می شود در نزد کارشناس مشارکت و گواهان تنظیم و امضا شود
72- قرارداد مشارکت بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی منعقد می شوند که براساس اصل آزادی اراده بنا شده اند و قرارداد هایی آزاد هستند و نمی توان در آن ها اسلوب خاصی را جستجو نمود

71- مواد بازدارنده از تخطی در قرارداد در اجرا دقیقتر قرارداد بسیار موثر است

70- توافق و تراضی طرفین برای ارجاع اختلاف به داوری موجب می شود که دادگاه صلاحیت استماع دعوای موضوع داوری را نداشته باشد

69- مذاکره برای رسیدن به خواسته ها در یک قرارداد، یک مهارت حرفه ای است. نکاتی را که مایلید در قرارداد دارای انعطاف باشند پیش از مذاکره یادداشت کنید و به مشاور خود بگوئید
68- عباراتی مثل: فکر کردم، نمی دانستم یا خیال می کردم، عبارات محکمه پسندی نیستند خصوصاً اگر نکات مورد دعوی در متن توافقنامه واضح باشند.
67- قرارداد را به دقت مطالعه کنید: تمام قرارداد را پیش از امضا کردن به دقت و کامل مطالعه کنید و هیچ چیز را نفهمیده رها نکنید.
66- ضمانت های اجرایی قرارداد بدون افراط و تفریط لحاظ شود
65- درصورتیکه رای داوری عاری از هرگونه اشتباه شکلی و ماهوی باشد برای هر دو طرف اختلاف ،لازم الاتباع بوده و اگر هر یک ازطرفین از رای تمکین ننمایند با درخواست طرف دیگراز دادگاه صالح و با صدور اجرائیه بدون هیچ گونه رسیدگی ،تصمیم اتخاذ شده داور ، توسط دادگاه به اجرا در می آید .
64- دانش خود را از قوانین کامل کنید
63- هرگز فرض نکنید طرف مقابل شما به شرایط شما آگاهی کامل دارد. همواره خواسته های خود را مشخص کنید. اگر پیش نویس قرارداد ندارید، سرفصل خواسته ها و شرایط خود را فهرست وار پیش از مذاکره یادداشت کنید
62- دقیق تر بودن طرفین در آغاز کار از بروز بحث و جدل در مراحل بعدی جلوگیری خواهد کرد.

61- صراحت : قرارداد الزاماً نباید حاوی کلمات حقوقی باشد. بهترین قراردادها، روشن، صریح و متمرکز بوده و حاوی شیوه نگارشی ساده هستند تا باعث ابهام نشوند.
60- در صورت لزوم و بسته به نیاز و حجم پروژه تهیه و تنظیم دفتر گزارش روزانه کارگاه وتایید مالک یا نماینده وی ضروری است
59- در صورت لزوم و بسته به نیاز و حجم پروژه تهیه و تنظیم جدول ماهانه پیشرفت فیزیکی پروژه و ارایه به مالک وتائید او ضروری است

58- در پروژه های بزرگ برنامه زمان بندی بصورت تفصیلی و به روش های برنامه ریزی زمان در قالب گانت چارت و یا CPM ضمیمه قرارداد گردد و نحوه برخورد لازم در صورت تاخیر در قرارداد درج شود
57- میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک ، هزینه های ساخت وقدرالسهم مالکین دارد
56- بنگاه های سنتی املاک (یک مغازه با چند مشاور فروش واجاره) قابلیت لازم برای انجام قرارداد مشارکت در ساخت را ندارند
55- میزان خوشنامی واعتبار یک سازنده در بلاعوض موثراست ، هرچه سازنده دارای اعتبار بالاتری باشد آسایش خاطر مالکین در طول مدت قرارداد بیشتر است
54- قراردادهایی که دارای چند مالک میباشد جهت جلوگیری از تخظی یکی از مالکین و ضایع شدن حق دیگر مالکین نیز باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که هر یک به تنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه مالکین باشد (قرارداد تضامنی)
53- بهتر است قرارداد با یک نفر سازنده منعقد گردد تا چند سازنده.
52- قراردادهایی که دارای چند سازنده میباشد باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که هر یک به تنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه سازنده ها باشد (قرارداد تضامنی)

51- بررسی هر پیشنهاد ، از طرف هر شخص را به، مشاور خود(کارشناس مشارکت در ساخت) واگذار کنید
50- غیر از جلسات تعیین شده توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در هیچ نشستی شرکت نکنید
49- با فکرو دید مثبت وهدف انجام قرارداد وارد مذاکره شوید
48- در ارتباط با مسائل فنی که تخصص ندارید اظهار نظر نکنید ، شاید به ضرر شما تمام شود
47- به هیچ عنوان با افراد فاقد صلاحیت مشورت نکنید
46- در ارتباط با ظرفیت ساخت ملک خود (ضوابط شهرداری) توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) اطلاع کامل کسب کنید
45- هر درخواست ویا انتظاری دارید با مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در میان بگذارید
44- اجازه ندهید افراد سود جو با اعداد وارقام بالا ونامعقول شما را وسوسه کنند زیرا باعث برهم زدن افکار شما ونها یتا عدم انجام قراردادی قابل اطمینان و آسایش فکری شما میشود.
43- خارج شدن قرارداد از حالت تعادل به نفع هریک از طرفین ، قطعا قرارداد را به بن بست میرساند
42- وکیل حقوقی شما نمی تواند کارشناس مشارکت در ساخت باشد
41- بلاعوض ملاک ارزیابی سازنده نیست
40- جرایم ساختمانی ماده 100 (در صورت تخلف بدون هماهنگی و کسب موافقت مالک) برعهده سازنده میباشد
39- مهمترین قسمت یک قرارداد مشارکت، چگونگی ایجاد شرایط قرارداد می باشد
38- مورد معامله باید بر اساس قانون معلوم و معین و غیر مبهم باشد
37 - تمام توافقات و اقدامات طرفین در حین قرارداد همراه با صورتجلسه کتبی وبا امضا طرفین باشد
36 - تحویل ملک به سازنده جهت تخریب طی صورتجلسه کتبی انجام گردد
35 - هر تغییری در جدول زمان بتدی با توافق طرفین و بصورت کتبی انجام گردد
34 - از عقد قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت های سازنده (اشخاص حقوقی) حتی الامکان بپرهیزید.
33 - نحوه برخورد افراد و تعریف آنها از ساختمان سازی می تواند بهترین راهنمای شما برای شناخت سازنده باشد
32 - از توانایی مالی شریک سازنده کاملا اطمینان حاصل نمایید.
31 - هرگز اجازه دریافت وام و تسهیلات مسکن با مدارک ساختمان به شریک سازنده ندهید مگر با نظر وصلاحدید کارشناس مشاور مشارکت در ساخت وبا شرایط محکم ونافذ
30 - از شراکت با افرادی که تجربه در این حوزه ندارند و اولین تجربه کاریشان شما هستید اجتناب نمایید
29 - کارنامه کاری شریک سازنده را کاملا بررسی نمایید.
28 - اگر فعالیت های سازنده محدود به منطقه ای خاص بوده اکنون منطقه فعالیتش را تغییر داده است دراین تغییر منطقه حتما دلیلی وجود دارد پس موشکافانه و با آگاهی کامل پیش بروید
27 - پایبندی شریک سازنده به معیارهای اخلاقی و موازین حقوقی را مورد بررسی قرار دهید.
26 - بهتر است فردی دارای صلاحیت ، بعنواننماینده مالک انتخاب شود
25 - پروژه هایی سازنده که عمر بیشتری داشته ، کاستی های خود را به روشنی نمایش می دهند. از آنها بازدید نمایید ودر فرصتی مناسب حتی از افراد ساکن در ساختمان های که قبلا توسط سازنده ساخته شده درصد رضایت آنها را از بنا جویا شوید
24 - با سرزدن به پروژه هایی که شریک سازنده در حال ساخت دارد سعی کنید از نحوه کار وی اطلاع کافی کسب کنید. به تاسیسات ساختمان، فضاهای داخلی و نمای ساختمان خوب توجه کنید.
23 - از امضای قرار دادهایی که سازنده از جزییات پرهیز می نمایند خودداری نمایید
22 - وجه پرداختی به مالک جهت تامین مسکن در مدت ساخت و ساز مشخص شود به عنوان یکی ازضمانت های اجرایی قرارداد لحاظ شود
21 - قرارداد طوری تنظیم گردد ، سازنده برای هر فعالیت واقدام مرتبط با قرارداد نیازمند به امضای مالک باشد
20 - زمانی اقدام به این کار نمایید که از انعطاف لازم برخوردار بوده و شریک بسیار منصف و قانونمندی یافته باشید
19- تصمیم به انجام مشارکت قدم اصلی است
18- تعیین قدرالسهم شرکاء بسته به نوع ساخت وسازنده متفاوت و متغیر است
17- تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، گذر و ... بسیار متفاوت ومتغیر است.
16- اساس مشارکت در ساخت، صداقت ،مبتـنی بر تجربه، خوش نامی ، توانایی مالی و فنی، وفاداری به پیمان و قرارداد ، دانش وتخصص سازنده است.
15- در اکثر قراردادها چکهای صادره توسط سازنده نمی تواند صرفا به عنوان تضمین قرار داد باشد این چک ها جنبه حقوقی دارد

14- اقاله قرارداد مشارکت بعد از تخریب تقریبا غیر ممکن است.
13- به جای فسخ قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب ویا گود برداری تقریبا غیر ممکن است
12- در انتخاب نقشه معماری و طراحی داخلی و نما مشارکت داشته باشید
11- مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و... می باشد.
10- با توجه به اینکه مشخصات چک وبابت آن در قرارداد ذکر میگردد این چک ها فاقد ضمانت اجرای کیفری است وصرفا اقدام حقوقی علیه صادر کننده آن امکان پذیر است
9- قبل از انجام قرارداد اگر ملک شما دارای واحد تجاری واگذار شده (سرقفلی) است نسبت به تعیین تکلیف آن و جلب رضایت مستاجر بصورت قانونی ویا توافقی اقدام کنید
8- در بحث داوری ، رای داور بر خلاف رای دادگاه مبنی بر محکومیت،قابل اعمال ماده 2 قانون محکومیتهای مالی (حبس محکوم علیه با توجه به مفاد قانون مذکور) نخواهد بود.
7- برخی سازنده ها شرایط لازم برای مشارکت را ندارند
6- در تعیین میزان خسارات نباید افراط و تفریط شود.
5- تمامی هزینه های محاسبات مهندسی ، نقشه کشی و هزینه های شهرداری مربوط به صدور پروانه ساختمان ، هزینه های تراکم بر عهده سازنده است
4- به نمونه قرارداد های مشارکت در ساخت (خام) اطمینان نکنید
3- قبل از اقدام به هر گونه قرار داد حتما یک کارشناس مشارکت در ساخت برای مذاکرات و عقد قرارداد انتخاب و از او بهره گیری نمایید
2- تعیین وایجاد شرایط قرارداد ، فنی ، ونیاز به تخصص دارد واز توان مالکین خارج است
1- جهت جلوگیری از بروز اختلافات لاینحل ازهر نوع توافق مستقیم با سازنده پرهیز نمایید برخی سازنده ها قرارداد را به گونه ای تنظیم می نمایند که در صورت بروز مشکل به راحتی بتوانند از بار مسوولیت شانه خالی نموده و کمتر متضرر شوند