اختلافات مربوط به پارکینگ اپارتمانها

یکی از مسایلی که غالباً در ساختمان ایجاد اختلاف می نماید پارکینگ ساختمان است . این اختلاف صور گوناگونی دارد که در زیر به برخی از آنها اشاره می شود :
یک – ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) دارای پارکینگ مشاعی اند و دو ثلث بقیه واحدها فاقد پارکینگ می باشند. از لحاظ اتخاذ تصمیمات راجع به اداره ساختمان ، اکثریت با مالکینی است که فاقد پارکینگ اند. تعدادی از این اکثریت اتومبیل خود را در محل پارکینگ واحدهائی که مالک پارکینگ مشاعی اند ، متوقف می کنند. چون مالکان دارای پارکینگ در اقلیت اند ، نمی توانند در مجمع عمومی مالکان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پارکینگ نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند. در نتیجه مالکانی که فاقد پارکینگ اند ( اکثریت )از این موقعیت سوء استفاده نموده و به پارکینگ اقلیت تجاوز می کنند. در این حالت مالکان دارای پارکینگ می توانند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند.
دادگاه با رویت مدارک و اسناد مالکیت دو طرف ، مالک متجاوز به پارکینگ را محکوم می نماید. زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی تواند بطور غیر قانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند. حتی تصمیماتی هم که از سوی اکثریت در مورد استفاده از پارکینگ علیه اقلیت بطور غیر قانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است.
دو – در یک مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پارکینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی می باشند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمتهای مشترک ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد که اگر چه به عنوان پارکینگ در اسناد و مدارک قید نشده ، لکن به عنوان پارکینگ . توقف اتومبیل می توان از آن استفاده کرد. مع هذا بعضی از مالکان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشترکات و مشاعات ساختمان محسوب می شود. آیا مخالفت آنها قانونی است یا نه ؟ آیا کسانی که فاقد حق استفاده از پارکینگ می باشند می توانند در آن قسمت ها اتومبیل خود را متوقف کنند ؟ پاسخ منفی است . چه ، اولاً آنها در سند مالکیت خود حق استفاده از پارکینگ را ندارند و ثانیاً بدون اذن سایر مالکان که دارای مالکیت مشاعی در قسمتهای مشترک ساختمان اند ، نمی توانند به توقف اتومبیل خود در سایر قسمت ها که به عنوان پارکینگ شناخته نشده است ، مبادرت ورزند. چنانچه مالکان فاقد پارکینگ بخواهند بدون اجازه سایرین در قسمت های مزبور اتومبیل خود را متوقف کنند ،مالکان معترض می توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیر قانونی بازدارند.
سه – مالک ساختمان قبل از احداث ساختمان یا در اثنای آن ،آپارتمان ها را پیش فروش می کند و در سند عادی تنظیمی ( قولنامه یا مبایعه نامه )برای واحد فروخته شده پارکینگی منظور می کند. اما پس از ساخت و صدور پایان ساختمان بعضی از واحدها فاقد پارکینگ شناخته می شوند. خریدار با توجه به سند عادی که در آن برای او پارکینگ منظور شده بود به مالک اعتراض می کند و مالک ( فروشنده ) قادر به تامین پارکینگ برای خریدار نیست. چه باید کرد؟این مقوله ارتباطی به حقوق مالکان آپارتمان ها ندارد. یعنی فروشنده تعهدی کرده که باید از عهده آن برآید یا به نحو مقتضی خسارات خریدار را که ناشی از نقصان آپارتمان فروخته شده است ، جبران کند یا چنانچه از این حیث جرمی مرتکب شده ، مجازات شود.
چهار – مالک ساختمان ، آپارتمان ها را می سازد و به هنگام ساخت ، قبل یا بعد از آن واحدهای آپارتمانی را طی سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه ) به خریداران واگذار می کند. ولی مالک از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضی از پارکینگ ها را به واحد آپارتمانی تبدیل می کند.
به هنگام صدور پایان ساختمان معلوم می شود که او از مفاد پروانه ساختمان تخلف کرده است و در نتیجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری (3) با پرداخت جریمه تخلف ساختمانی را برطرف می کند . پس از واگذاری آپارتمانها به خریداران ، آنها متوجه می شوند . که قبلاً طبق پروانه ساختمان برای واحد آنها پارکینگ منظور شده بوده است لکن به ترتیبی که در بالا گفتیم مالک ساختمان پارکینگ های متعلقه را به یک واحد دیگر آپارتمانی تبدیل کرده است ،چه باید کرد ؟
این موضوع فروض مختلفی می تواند داشته باشد :
1- طی اسناد عادی واگذاری ( قولنامه یا مبایعه نامه ) صریحاً ذکر شده که آپارتمان بدون پارکینگ فروخته شده است . در این صورت چون خریدار آپارتمان را بدون پارکینگ خریده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد.
2- در اسناد عادی واگذاری مساله پارکینگ مسکوت مانده است . نه تصریح شده به این که آپارتمان خریداری شده دارای پارکینگ است و نه قید شده به این که فاقد پارکینگ می باشد . به نظر می رسد با توجه به پروانه ساختمان خریدار در داشتن پارکینگ ذی حق است و می تواند قلع و قمع آپارتمانی که در محل پارکینگ های متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا نماید.
3- مالک بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفکیکی بعض یا تمام پارکینگ ها را به یک یا چندواحد آپارتمانی تبدیل می کند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ، آپارتمان ها را رسماً به خریداران واگذار می کند. در این صورت چون این حق قبلاً طبق پروانه ساختمان برای هر واحد به عنوان پارکینگ شناخته شده بود ، اقدام مالک عمل غیر قانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است . به عبارت دیگر خریداران که مالکان آپارتمان ها می باشند با تقدیم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثی در محل پارکینگ ها را از دادگاه تقاضا می نمایند و چون تخلف مالک ساختمان محرز است ،لذا دادگاه علی الاصول حکم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.